本報(bào)記者 鹿楊

　　小區(qū)建設(shè)時(shí)埋下的質(zhì)量隱患，一句房子老了、已過質(zhì)保期，開發(fā)商就無責(zé)了？近日，朝陽區(qū)時(shí)代國(guó)際嘉園小區(qū)業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主告贏了開發(fā)商。704.6萬元賠償款到賬時(shí)，小區(qū)也邁入交付后的第17年。

　　疑：墻磚不停掉露出建筑垃圾

　　“真沒想到！”業(yè)委會(huì)主任張財(cái)林連用兩個(gè)沒想到——沒想到真贏了，沒想到獲賠這么多錢。

　　位于東三環(huán)的時(shí)代國(guó)際嘉園小區(qū)，交付于2006年，在中介網(wǎng)站上顯示的二手房均價(jià)已達(dá)到10萬元/平方米。然而，過去4年，小區(qū)的業(yè)主卻生活在“頭頂?shù)年幱啊毕隆?013年，小區(qū)部分樓棟的外墻大理石出現(xiàn)脫落現(xiàn)象，到2019年、2020年情況愈演愈烈，5棟樓中沒有一棟是外墻完好的。

　　當(dāng)時(shí)拍攝的照片里，各樓腰線以下部位均能看到大理石連片掉落的痕跡，就像一塊塊傷疤。更奇怪的是，墻磚掉了，露出的“內(nèi)里”也是五花八門：泡沫板、木板、水泥編織袋、煙盒……“開發(fā)商是把建筑垃圾埋墻里了！”張財(cái)林說。

　　不停掉落的墻磚隨時(shí)可能砸到人，不修不行。錢從哪出？不少業(yè)主提出，小區(qū)墻磚掉落恐怕和建設(shè)中的偷工減料行為不無關(guān)系，開發(fā)商有沒有責(zé)任？

　　多方咨詢后，在屬地雙井街道的支持下，經(jīng)業(yè)主授權(quán)和全體委員表決，2020年4月，時(shí)代國(guó)際嘉園小區(qū)業(yè)委會(huì)決定拿起法律的武器，對(duì)開發(fā)商北京中鑫源房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司提起訴訟。同一月，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，決定申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)外墻進(jìn)行維修。

　　訴：質(zhì)保期雖過開發(fā)商也有責(zé)

　　“商品房小區(qū)在交付多年后回追開發(fā)商工程質(zhì)量責(zé)任非常罕見，至少我們?cè)诓樵冑Y料時(shí)沒有找到。”來自北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所的代理律師劉志成說。

　　庭審中，開發(fā)商果然拿小區(qū)樓齡說事兒，主張建筑物外墻的質(zhì)保期為2年，截至訴訟時(shí)，時(shí)代國(guó)際嘉園小區(qū)已交付14年。2014年至今，小區(qū)更換了三家物業(yè)公司，怠于日常維護(hù)，因此，缺乏管理維護(hù)才是導(dǎo)致外墻大幅脫落的主要原因，而非施工質(zhì)量缺陷。

　　“施工標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定成了關(guān)鍵。”劉志成介紹，業(yè)委會(huì)主張按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行鑒定，開發(fā)商卻主張部分施工工藝已隨著行業(yè)發(fā)展而被取代，按當(dāng)時(shí)的施工做法鑒定更為合理，“開發(fā)商稱之為‘時(shí)代國(guó)際外墻做法’，最后，法院決定，兩套標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)鑒定。”

　　2021年12月，第三方機(jī)構(gòu)出具了鑒定意見書，明確提出：施工質(zhì)量缺陷是導(dǎo)致掛貼石材脫落的主要原因，四季交替、熱脹冷縮等時(shí)間累積是次要原因。

　　“石材與龍骨間沒連接件”“粘結(jié)砂漿普遍存在不密實(shí)的情況”“部分位置粘結(jié)砂漿內(nèi)存在建筑垃圾”……張財(cái)林指著鑒定意見書說：“如果比作考試，這是連及格線都沒達(dá)到。”

　　訴訟進(jìn)行的同時(shí)，住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)也有了結(jié)果。2021年8月，朝陽區(qū)房屋安全鑒定站認(rèn)定，1至5號(hào)樓外墻裝飾的損壞量已超過鑒定范圍總量的30%，危及人身財(cái)產(chǎn)安全，建議對(duì)外墻進(jìn)行綜合處理。隨后，第三方公司進(jìn)行了鑒定，工程預(yù)算金額總計(jì)1006.5萬元。這一金額，也成為法院判決時(shí)的依據(jù)。

　　定：工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)非空話

　　去年12月30日，北京市第三中級(jí)人民法院作出終審判決，開發(fā)商北京中鑫源房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司賠償時(shí)代國(guó)際嘉園小區(qū)業(yè)委會(huì)維修費(fèi)704.6萬元。

　　“在以往案例中，個(gè)體業(yè)主主張專有部分權(quán)利比較常見。此后，全體業(yè)主主張共有部分權(quán)利的案件有了典型參考。”劉志成說，此案表明，即使商品房小區(qū)已過質(zhì)保期，但只要確認(rèn)存在施工質(zhì)量缺陷，追討侵權(quán)責(zé)任、依法請(qǐng)求損害賠償仍然可行。

　　記者注意到終審判決書中有這么一段話：中鑫源公司作為涉案小區(qū)的開發(fā)商，為防止高空墜物，保障居民人身財(cái)產(chǎn)安全，有責(zé)任對(duì)存在施工質(zhì)量缺陷的外墻維修費(fèi)用承擔(dān)賠償責(zé)任，以共同維護(hù)弘揚(yáng)和諧、法治的社會(huì)主義核心價(jià)值觀。

　　“這也給開發(fā)商敲響了警鐘，工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)不是空話。”劉志成說。

　　記者獲悉，2016年起執(zhí)行的《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》明確，本市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實(shí)行質(zhì)量終身責(zé)任制，建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理五方責(zé)任主體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，以及涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)材料供應(yīng)的企業(yè)法定代表人，應(yīng)按照規(guī)定簽署工程質(zhì)量終身責(zé)任承諾書，履行工程質(zhì)量終身責(zé)任。時(shí)代國(guó)際嘉園成功索賠的最新案例顯示，工程質(zhì)量終身責(zé)任已經(jīng)成為各方接受的共識(shí)。

　　3月17日，記者步入時(shí)代國(guó)際嘉園小區(qū)，外墻維修工作正有序開展。與此同時(shí)，小區(qū)也將迎來第九次業(yè)主大會(huì)，修復(fù)路面、提升綠化等17項(xiàng)事項(xiàng)，正等待全體業(yè)主共同表決。

　　“老樓花錢的日子來了，怎么花，咱得有個(gè)章法。”5位業(yè)委會(huì)委員充滿干勁。（北京日?qǐng)?bào)）