為維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，進(jìn)一步解決好業(yè)主大會成立難、業(yè)主委員會履職難等問題，北京市住建委制定發(fā)布了《北京市住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（征求意見稿）》（以下簡稱《指導(dǎo)規(guī)則》），公開征求意見。《指導(dǎo)規(guī)則》對業(yè)主大會籌備、召開、決議事項(xiàng)、議事規(guī)則、表決權(quán)計算和表決方式等內(nèi)容作出規(guī)定。其中明確，住宅小區(qū)每年應(yīng)至少召開一次業(yè)主大會，籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　《指導(dǎo)規(guī)則》提出，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位交付首套房之日起業(yè)主大會即存在，達(dá)到表決條件的，即可組織召開首次業(yè)主大會會議。有尚未交付的，建設(shè)單位享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到成立業(yè)主大會書面申請后三十日內(nèi)，對提出申請的業(yè)主身份和申請進(jìn)行審核。

　　建設(shè)單位自業(yè)主大會籌備組成立之日起七日內(nèi)向其提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應(yīng)更新至籌備組成立之日。籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得將相關(guān)資料用于與籌備無關(guān)的活動。《指導(dǎo)規(guī)則》明確，建設(shè)單位還應(yīng)承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用，拒不履行或無人履行的，籌備組可向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府說明情況，不影響籌備及召開首次業(yè)主大會會議的活動。

　　根據(jù)《指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議兩種形式。其中，業(yè)主大會定期會議由業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開，每年至少召開一次。業(yè)主大會定期會議上，應(yīng)當(dāng)討論并決定的事項(xiàng)包括：審查業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)人的年度工作計劃；決議下一年度物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)；決議下一年度業(yè)主大會收支預(yù)算等。

　　當(dāng)專有部分占建筑物總面積20%以上的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會提議召開業(yè)主大會臨時會議，或發(fā)生緊急事件需要及時處理，或出現(xiàn)管理規(guī)約中約定的需要召開業(yè)主大會臨時會議的其他情形時，業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起三十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　此外，《指導(dǎo)規(guī)則》明確，業(yè)委會應(yīng)承擔(dān)包括召開業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)委會履職情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法等職責(zé)。同時，業(yè)委會還應(yīng)擔(dān)負(fù)起監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用以及組織專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、籌集的職責(zé)等。