穩(wěn)樓市更進(jìn)一步 土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行或提速

　　近日，專項(xiàng)債助力土地收儲(chǔ)的進(jìn)程顯著加快。據(jù)深交所公告顯示，2025年寧波市土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券（一期、二期）5月28日上市交易，發(fā)行總額達(dá)43.39億元。此前，浙江省已先后發(fā)行多個(gè)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券，資金用途涵蓋新增土地儲(chǔ)備及閑置土地回收等領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士分析指出，這一系列動(dòng)作背后預(yù)示著土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券發(fā)行已進(jìn)入加速階段，也是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)止跌回穩(wěn)的一個(gè)重要發(fā)力點(diǎn)。

　　2025年以來，與中央部委加快落實(shí)專項(xiàng)債收儲(chǔ)政策同步推進(jìn)，地方主管部門發(fā)布土地收儲(chǔ)計(jì)劃的速度逐月加快。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月27日，已有171個(gè)城市發(fā)布收儲(chǔ)計(jì)劃，合計(jì)收儲(chǔ)金額達(dá)3918億元，明確涉及收儲(chǔ)宅地規(guī)模6565公頃。

　　和眾匯富統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從地域上看，全國(guó)31個(gè)省區(qū)市中，已有23個(gè)公示擬使用專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地情況。其中，廣東省公示擬收儲(chǔ)總金額超650億元，居全國(guó)第一；河南、福建兩省公示金額均超300億元。各城市中，鄭州市表現(xiàn)突出，擬收儲(chǔ)金額達(dá)173.5億元，收儲(chǔ)用地面積超500萬平方米，均居各城市首位；西安、惠州擬收儲(chǔ)金額超100億元。

　　從城市能級(jí)來看，收儲(chǔ)規(guī)模更多地集中在三四線城市。就已公布土地屬性的地塊清單來看，三四線城市擬收儲(chǔ)5437公頃，占比達(dá)到84%，合計(jì)收購(gòu)總價(jià)1659億元，占比為74%。

　　克而瑞研究中心研究員馬千里表示，2025年，房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入去庫(kù)存的關(guān)鍵時(shí)期。在保證市場(chǎng)活力、保障符合“好房子”新規(guī)用地出讓規(guī)模的政策導(dǎo)向下，住宅用地出讓規(guī)模進(jìn)一步下降的空間已較為有限。在此背景下，加快行業(yè)庫(kù)存盤活的核心路徑，更需依賴庫(kù)存收儲(chǔ)機(jī)制的有效推進(jìn)。

　　馬千里表示，目前來看，各地土地潛在庫(kù)存分化明顯，重慶、鄭州、沈陽等地亟須加快土地收儲(chǔ)速度。其中，重慶的潛在庫(kù)存規(guī)模達(dá)到2286公頃。此外，鄭州、沈陽、長(zhǎng)春、常州等城市也在1000公頃以上，優(yōu)化潛在庫(kù)存面臨巨大挑戰(zhàn)。據(jù)其測(cè)算，若上述收儲(chǔ)全部落地，相當(dāng)于為2025年樓市去庫(kù)存加速54%。

　　今年以來，新增專項(xiàng)債對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的支持力度顯著增強(qiáng)，其中，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債成為主要增長(zhǎng)點(diǎn)。5月20日，2025年浙江省土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券（一期）（二期）（三期）連發(fā)，合計(jì)發(fā)行總額191.87億元，資金將用于杭州、溫州、嘉興、湖州、麗水等10個(gè)城市的70個(gè)項(xiàng)目。5月8日，2025年福建省土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券（一期）正式上市，發(fā)行規(guī)模149.64億元。其中，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目51個(gè)，金額為139.91億元。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜分析，土地專項(xiàng)債加速落地意義非凡。一方面，有利于緩解地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性和債務(wù)壓力。通過發(fā)行土儲(chǔ)專項(xiàng)債，可將城投公司閑置土地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，城投公司出售閑置土地獲得的資金可用于城中村改造等項(xiàng)目，在政策性銀行貸款支持下，推動(dòng)相關(guān)工程落地。另一方面，有助于盤活閑置土地，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　不過，當(dāng)前專項(xiàng)債發(fā)行進(jìn)度與市場(chǎng)預(yù)期仍存在差距。東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，從實(shí)際發(fā)行來看，截至5月25日，土儲(chǔ)專項(xiàng)債共發(fā)行1236億元，約占同期總發(fā)行量的8.4%，較一季度的7.7%進(jìn)度有所加快，但與公示金額仍有較大差距。

　　“土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債是今年拓寬專項(xiàng)債發(fā)行使用范圍，穩(wěn)妥化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)性止跌回穩(wěn)的一個(gè)重要發(fā)力點(diǎn)。”王青指出，考慮到當(dāng)前收儲(chǔ)的存量土地主要由城投平臺(tái)持有，加大收儲(chǔ)力度是緩解城投平臺(tái)流動(dòng)性壓力、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要舉措。后續(xù)要更好發(fā)揮土儲(chǔ)專項(xiàng)債作用，需優(yōu)化相關(guān)配套政策，打通收儲(chǔ)堵點(diǎn)，加快收儲(chǔ)落地節(jié)奏。預(yù)計(jì)下半年專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地節(jié)奏會(huì)繼續(xù)加快，收購(gòu)額度也有上調(diào)空間。

　　“下半年土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)容。”馬千里也認(rèn)為，盡管目前土地專項(xiàng)債在收儲(chǔ)土地上已取得一定成果，但實(shí)際發(fā)行規(guī)模與公示規(guī)模相比仍不足。但他表示，5月初央行下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，有望進(jìn)一步降低各地發(fā)債成本。預(yù)計(jì)更多城市將借鑒浙江、福建等地經(jīng)驗(yàn)，明確存量土地收購(gòu)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，加快專項(xiàng)債券發(fā)行節(jié)奏，進(jìn)一步改善土地市場(chǎng)供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。