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      房地產業應順應趨勢加快轉型

      作者:易成棟 發布時間:2023-03-20 09:56:00來源: 經濟日報

        近期,多地新房、二手房市場呈現回暖跡象。國家統計局數據顯示,2023年2月份,70個大中城市中商品住宅銷售價格環比上漲城市個數繼續增加,各線城市商品住宅銷售價格環比總體上漲,一線城市商品住宅銷售價格同比上漲,二三線城市同比降幅收窄。

        2022年,我國新建商品房銷售面積約14億平方米、銷售額約14萬億元,房價保持了相對平穩。盡管和前5年年均銷售面積17億平方米相比有所下滑,但在復雜局面之下依然是一個不錯的成績。近期,黨中央提出優化政策支持房地產剛性需求和改善性需求,防范金融風險,支持房企融資,地方政府相繼調整了限購限價限貸政策,并對相關稅費、土地拍賣條件等多項政策進行優化。從目前來看,政策效果正逐步顯現,住房需求在不斷釋放。

        中央經濟工作會議提出,要防范房地產業引發系統性風險;要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,深入研判房地產市場供求關系和城鎮化格局等重大趨勢性、結構性變化,抓緊研究中長期治本之策,消除多年來“高負債、高杠桿、高周轉”發展模式弊端,推動房地產業向新發展模式平穩過渡。這一要求對房地產行業適應我國人口與經濟社會發展新形勢,順應人民群眾需求,具有十分長遠的戰略指導意義。

        從房地產市場的中長期趨勢來看,滿足剛性和改善性住房需求仍然有一定的發展空間,同時應關注產能過剩和市場波動的風險。根據第七次全國人口普查資料,2020年,我國城鎮家庭戶人均住房建筑面積為38.62平方米,城鎮家庭戶住房總建筑面積300億平方米左右。參考發達國家的平均水平,按照2050年我國城鎮家庭戶人均住房建筑面積將達到50平方米左右來測算,我國城鎮家庭戶住房建筑面積將達到500億平方米左右,還有200億平方米左右的發展空間。

        不過,2011年到2020年我國商品住宅銷售面積累計126億平方米,按照這10年的年均銷售面積13億平方米計算,15年左右即可填滿缺口,現有的房屋建筑業和房地產開發業將出現產能過剩。隨著供求關系的變化,房價的波動和地區分化將更加明顯。

        面對以上局面,需要多措并舉促進房地產市場平穩健康發展。一方面,充分發揮市場機制的作用,政府因城施策、精準施策,進一步消除房地產等內需關鍵領域的不合理消費限制,優化限購限價限貸政策,降低稅費、首付和貸款利率支持剛性和改善性住房需求,應優化土地供應和行政審批,支持房企合理的投融資需求和正常的生產運營,支持企業發展高品質產品和服務,落實政府的責任,加強存量房、租賃住房、城市更新的政策支持并完善住房保障體系。

        另一方面,房地產企業應積極預判未來,主動轉型升級,降低過剩的生產建設產能,加強創新提供市場所需的高品質產品和服務,加強存量房、租賃經營和物業管理業務。此外,應完善房地產市場信息披露和發布制度,規范市場秩序和加強誠信體系建設,建立公開透明安全的市場,保護消費者的合法權益,引導居民理性消費和投資。

        (作者易成棟 系中央財經大學教授 來源:經濟日報)

      (責編:李雨潼)

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