說起棚改，近日被稱為“深圳最后一個棚改項目”的羅湖區(qū)海關草埔生活區(qū)片區(qū)棚戶區(qū)改造項目簽約正式啟動。近幾年來，棚改作為住宅小區(qū)舊改的主要方式之一，若退場，未來老舊住宅小區(qū)的改造之路將走向何方？

　　據介紹，海關草埔生活區(qū)片區(qū)棚戶區(qū)改造是深圳最后一個棚改項目，項目范圍包括海關草埔生活區(qū)、置富公寓、綠茵庭苑3個住宅小區(qū)，共802套房屋，涉及權利人711戶。

　　距離上述項目不遠就是被業(yè)界稱為“中國棚改第一難”的羅湖二線插花地棚戶區(qū)改造項目。記者在現場看到，多棟回遷安置房已經陸續(xù)交付，已經有居民入伙。據悉，羅湖二線插花地棚改項目于2016年啟動，并以“政府主導+國企服務+三房建設”的棚改模式，成功破解“中國棚改第一難”。

　　目前，深圳仍有大型棚改項目正在建設中，包括“深圳棚改第一村”之稱的華富村改造項目。去年7月，華富村項目一標段回遷區(qū)12棟主體全部完成封頂。此外，作為河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)的配套項目，南華村也正在棚改。

　　不過，不管是由企業(yè)主導的城市更新還是政府主導的棚改，曠日持久的“拉鋸戰(zhàn)”也不時上演。

　　就在羅湖區(qū)海關草埔生活區(qū)片區(qū)棚戶區(qū)改造項目附近，羅湖區(qū)城市更新和土地整備局此前發(fā)布關于東曉街道清水河新村城市更新單元計劃(失效)公告，該單元原列入了《2019年深圳市羅湖區(qū)城市更新單元第一批計劃》，更新單元計劃有效期3年9個月，但在計劃有效期內更新單元規(guī)劃未獲深圳市政府或其授權機構批準，更新單元計劃按照公告要求失效，不再開展后續(xù)相關工作及辦理相關手續(xù)。

　　“我們搬家已經超過10年，到現在還沒回遷。”陳樂(化名)原來在羅湖區(qū)田貝有一套老舊小區(qū)的房子，后來變成了現在的金鉆豪園城市更新項目，但項目幾經周折，目前仍進度緩慢。

　　過去，傳統(tǒng)意義上的城市更新與棚戶區(qū)改造是兩種截然不同的更新方式。棚改的出現，一度被看作是解決老舊住宅小區(qū)更新困局以及“城市病”的好辦法。此外，棚戶區(qū)改造也是過去幾年支撐房地產行業(yè)發(fā)展尤其三四線城市樓市繁榮的重大政策變量。

　　此前，市場曾傳出棚改將全面停止的消息。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“棚改其實從來沒有說停止，‘十四五’期間很多城市仍有棚改項目，多數是一些原來已經列入棚改計劃的項目，但基本上要做到不增加當地庫存和影響房價走勢。從國家的層面來講，棚改在新時期或許已經不太適用，可能會導致庫存的增加等問題，所以不再大規(guī)模推廣。”

　　對于深圳而言，李宇嘉認為，過去深圳的棚改主要以一些老舊住宅小區(qū)改造為主，多數還是采取了拆除重建的方式，在叫停“大拆大建”之后，這種棚改的模式就被“叫停”。

　　無論如何，棚改的出現還是讓老舊住宅小區(qū)的改造多了一條可選擇的路徑。據不完全統(tǒng)計，深圳2000年前建成的舊住宅區(qū)合計有1700多個，在如此龐大的數量面前，未來老舊住宅小區(qū)改造路徑何去何從？

　　廣東合一城市更新研究院認為，2021年出臺的相關政策似乎可循答案。首先，2021年3月正式實施《深圳經濟特區(qū)城市更新條例》，立法奠定了老舊住宅小區(qū)改造的公共屬性基調，同時進一步細化了老舊住宅小區(qū)的申報要求，即意愿比例要求面積和人數均達雙95%。可以看出，深圳老舊住宅小區(qū)改造在未來將作為改造重點，由政府主導完成前期工作，配置一定商品性質用房后公開選擇市場主體，再由市場主體進行開發(fā)建設。